南阳信息港
体育
当前位置:首页 > 体育

专家称政府拿走房价六成短期难摆脱土地财政

发布时间:2019-12-05 06:17:03 编辑:笔名

  专家称政府拿走房价六成 短期难摆脱土地财政

  短期内地方政府难摆脱土地财政依赖

  近期,上一则“政府和银行从房地产销售收入中拿走75%”的消息引发广泛关注。

  多位业内专家向表示,尽管该计算方法存在一定误差,但土地出让金、各种税费占房价的六成以上是不争的事实。如此高的比例反映出,短期内地方政府难以摆脱对土地财政的依赖。

  计算方法之争

  日前,某媒体负责人称,“2012年房地产业销售6.4 万亿元,缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元,缴税合计约1.1万亿元,银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次,“75%”这一惊人的数字,引发了较大争议。

  对于上述计算方法,多位业内人士表示,简单地将该年的土地出让金与税费相加,除以该年新建商品房销售总额,并不准确。

  中国房地产学会副会长陈国强(博客)向表示:“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说,拿地之后,出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后,因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外,从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本,这些都是开发商的成本之一。”

  而对于房企来说,其收入也不仅仅是项目销售如此单一。

  “房企获得的土地是有增值和溢价的,从中房企也可以获得一定的收益。”陈国强表示。

  陈国强强调,多个费用并非在同一时间发生,有的费用也不是一次付出的,而是在不同环节分多次付出。只是这些费用放在政府这一个筐里。

  中国指数 研究院副院长陈晟与陈国强观点相似,均认为该计算方法存在问题。陈晟指出:“一般来说,银行并不计算在内,因为银行贷给开发商的资金本身也是有成本的,通常只计算税费以及土地出让金。”

  实际上,对于土地出让金以及税费在开发成本中所占的比例一直引人关注。早在2009年,全国工商联房地产商会向当年的两会提交了一份名为《关于我国房价何以居高不下》的提案,该提案指出,地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%;总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%,并由此引发了关于房价成本的争论。

  近几年,关于房价成本购成的讨论一直没有停过,而土地及税费在其中所占的比重版本不同,而相同的是在各版本中,地价及税费在房价中的比例逐年不断提高。

  陈国强认为:“房地产行业所承担的税费存在于各实体经济中,房价高的确与地价高和税费高有关系,但是并不能将房价高全部归咎于此。货币超发、通货膨胀、投资渠道单一等多方面因素都可以影响到房价的水平。”

  此外,业内人士认为,国家统计局的数据中,2012年6.4 万亿销售额,特指新建商品房销售额,而契税和营业税包括新建商品房和二手房,房产税是二手房持有环节的税收。

  楼市助地方财政增长

  “土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”陈国强表示,地价约占房价成本的三分之一到二分之一,税费大约占房地产销售的三成到四成。除了土地和税费之外,房企还有其它成本产生。

  包括陈晟、华东师大商学院房地产系主任华伟在内的专家均认为,目前来看,60%是比较客观的比例。

  日前,国家统计局公布2013年季度国民经济运行情况。数据显示,今年一季度,全国商品房销售面积和销售总额分别较去年同期大增37.1%和61.3%。而房地产销售的增长反映到了地方财政收入的增长上。

  财政部公布的数据显示,一季度房地产交易带动地方财政收入增速明显,收入达到17428亿元,同比增长13.7%,但同期的中央财政收入14606亿元,同比下降0.2%。归地方所有的税种中,营业税为4596亿元,同比增加561亿元,增长14%;土地增值税822亿元,同比增长34.7%;契税917亿元,同比增长38.3%;城镇土地使用税404亿元,同比增长7.5%;耕地占用税432亿元,同比增长7.9%。财政部认为,这主要是房地产市场成交额增加带动房地产营业税相应增加。

  “从中可以看出房地产对地方政府的重要性和贡献度,税费与土地价格难以下降,加之原材料、劳务用工费的上涨,正所谓水涨船高,房价难以下降。这也是历次调控成为空调的主要原因。”华伟表示。

  陈晟表示:“目前,一线城市地方政府不再过度依赖土地收入,但是二三线地市短期内难摆脱对土地财政的依赖。因此,此次地方国五条细则出台,一线城市从紧,而二三线城市则普遍较为宽松。”

庄河手机网
五指山手机网
离岛环保厂家
友情链接