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看不懂的北京楼市成交量锐减而价格坚挺

发布时间:2019-11-09 18:31:28 编辑:笔名

看不懂的北京楼市:成交量锐减而价格坚挺

王涛正陷入深深纠结之中。4月份,他签约买下一套位于北京市大兴区亦庄镇的房子,房贷还没批下来,降价的消息已经来临。不到一个月,开发商推出的同户型房子每平方米降价近1500元。

东南五环外的亦庄经济技术开发区,近年是高价地的新摇篮。保利、融创、中信、中化方兴等一线房企,均在此跑马圈地。地价都过3万元/平方米了,开发商曾打算联合把这个区域打造成高价区。一位当地政府人士说。

距离高价地落槌不足一年,这一区域的楼盘便出现零首付和10%首付。尽管这一做法的实质是金融机构垫付或缓交首付,是开发企业促销的噱头,但却是楼市渐渐向买方市场倾斜的开端。

为坚挺的北京楼市,正迎来一轮调整。正如万科集团副总裁毛大庆所言,北京楼市让人看不懂。

量跌价不跌

刚刚过去的一个月内,英坦接到了麦田房产中介的近20个和短信。他曾看过位于海淀区的西钓鱼台嘉园项目,均价在8万元左右。而中介的报价居然已经跌破6万元。他并不着急作决定,再等等看。

预期的力量是强大的,这种赌博式的等待心态正在购房人群中蔓延。2014年一季度,北京新建商品房成交1.16万套,比起2013年同期的2.45万套,这是一个难看的数字。类似的情形在2012年同期出现,其数为0.94万套。但彼时正是限购、限贷趋紧时期,开发商小心观望、谨慎推盘。

成交量锐减同时,房价却走出一条上扬的曲线。同样是来自北京市建委的数据显示,一季度,北京新建住宅均价达到2.83万元/平方米,环比上涨2900元/平方米,同比上涨了6400元/平方米。主管部门很紧张。接近建委的人士说,即使下半年自住商品房成交两三万套,也未必能将房价拉低到去年水平。

成交量锐减而价格坚挺,是北京楼市罕见的局面。原因何在?发现,北京楼市的成交结构正在发生巨大变化:一季度成交的新建住宅中,总价200万元以下套型占比43%,而2013年此时,这一数字为59%。总价在400万800万元的改善型住宅则明显增多。4万元/平方米以上的高端住房所占比重达到32.8%,创下有史以来的值。而2013年4季度这个比例只有22.3%。成交量排名前20的楼盘中,有13个楼盘的套均面积在100平方米以上。其中不乏成交均价逾7万元/平方米的高端楼盘项目。限价积压的高端楼盘入市,很大程度上拉升了房价。北京市房协人士说。

从2013年下半年开始,北京推出自住商品房,大量刚需购房者苦苦等待入场机会,这对小户型、低总价楼盘形成杀伤。上述因素叠加,直接影响到房价统计数据。一个典型的例子是,大兴天宫院的万科橙项目,成交300套,但成交额不及泰禾的豪宅北京院子。

由此,北京楼市打破了追涨杀跌的传统,而唱多派(如任志强)与唱空派(如潘石屹),均从中找到了数据支撑。

市场向何方

2014年全国两会的政府工作报告中,首次提出分类调控,住建部也抛出双向调控四字方针。随后杭州、天津等二三线城市均传出限购、限贷政策放松的消息。

北京的变化出现在4月1日。当天北京市住建委约谈50家开发商,强调调控政策将继续。要求企业不得捂盘,不要有幻想。一位参会人士告诉《财经国家周刊》。

事实上,北京市在2014年初曾有过一波针对高价盘的窗口期,放行了一批高价房入市,泰禾北京院子、万科如园等单价超过4万元/平方米的楼盘趁机入市,市场以为政策放松。这与建委时隔一个月的表态相矛盾。

上述参会人士说,在这次座谈中,焦点集中在高价地项目上。开发商诉苦价格限制太死,企业没法干。建委的态度也很明确:不要和我说这些。

其实监管层被舆论绑架了。继续限价,则是行政干预市场;放松限价,就被解读成调控放松。上述参会人士说。而后一种消息一旦发酵,地方政府将面对巨大的问责压力北京一季度住宅均价已经达到2.83万元/平方米,这是个很惊人的数字。因而,在中央政府按兵不动、市场形势完全明朗前,北京既有的政策不会出现明显变化。

北京苦苦等待的,是7万套自住商品房发挥出威力。按照计划,2014年下半年,将有3万套自住商品房成交。这几乎占到北京全年商品房成交量的一半,对北京市完成房价控制目标有明显效果。

但也有多位受访人士提及,来广营的自住房项目均价已到2.8万元/平方米,超出之前入市的恒大及北京金隅项目6000元。而西局的楼面地价就超过了7万元/平方米,按照自住房比周边商品房低30%的定价规则,这仍是个天文数字。但这一切,似乎无碍北京的自住商品房计划继续实施,北京的积极性从供地计划上可见一斑。

4月底,北京市国土局公布2014年北京的供地计划,其中商品住宅供地为1000公顷,比2013年增加了150公顷,但50%的土地属于自住房,也就是说,2014年只有500公顷纯商品房的用地供应。

另一方面,一季度已经成交的住宅地块中,有49.5%配建了自住房,14.5%配建了保障房。长期聚焦北京市场的融创中国董事长孙宏斌说,这意味着市场将加速两极分化,纯商品房会越来越少,价格也越来越贵。

即使抛开政策、开发商策略和晦暗难明的预期,仅仅回归到常识的供求关系,也能对北京房价得出一个结论来。一位不愿具名的政府人士说。他拿出一串数字,来说明北京的土地价格依然向上走。在刚刚过去的季度,北京只有11%的土地价格低于1万元/平方米,而在过去的3年中(年),这一数字分别为100%、81%和68%。

按照国土资源部要求,东部三大城市群发展要以盘活存量土地为主,原则上不再安排500万人口的特大城市新增建设用地。这意味着北京的供地位置大都不会太偏远,价格也将更高。政策房和普通商品房会形成不同监管体系,北京楼市将彻底走向两极分化。上述人士说。

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